В последнее время активно обсуждается случай, произошедший с жителем Московской области. Мужчина оформил квартиру в новостройке по программе «Семейная ипотека» под льготный процент. Сделав ремонт, он решил сдавать приобретенное жилье в аренду. Банк, обнаружив этот факт в ходе проверки, в одностороннем порядке повысил ставку по кредиту с 6% до рыночной, которая на тот момент составляла 22%.
Позиция банка основывалась на двух аргументах. Во-первых, в кредитном договоре содержался пункт, согласно которому заемщик не имел права сдавать квартиру в аренду без предварительного письменного согласия банка до момента снятия обременения. Во-вторых, банк утверждал, что цель программы «Семейная ипотека» — это улучшение жилищных условий семьи заемщика, а не получение им коммерческой выгоды от сдачи недвижимости. Следовательно, использование квартиры для аренды является нецелевым. Заемщик с позицией банка не согласился и обратился в суд.
Чтобы понять, кто прав в этой ситуации, необходимо обратиться к законодательству.
Что говорит закон о правах собственника
Ключевой аспект заключается в правовом статусе ипотечного жилья. С момента государственной регистрации права собственности квартира принадлежит заемщику, а не банку. Ипотека по своей сути является лишь залогом, то есть способом обеспечения обязательств заемщика по возврату кредита.
Закон наделяет собственника тремя основными правомочиями: владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Сдача жилого помещения внаем — это один из законных способов реализации права пользования. Квартира при этом продолжает использоваться по своему прямому назначению — для проживания людей, поэтому утверждение банка о нецелевом использовании выглядит несостоятельным.
Приоритет закона над договором
Важно понимать, что условия кредитного договора не могут противоречить действующему законодательству или ухудшать положение потребителя по сравнению с нормами закона. Статья 16 Закона «О защите прав потребителей» прямо указывает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Существует устоявшаяся позиция Роспотребнадзора, подтвержденная практикой Верховного Суда: включение в кредитный договор условия, которое запрещает заемщику сдавать заложенную квартиру внаем, является ущемлением его прав как потребителя. Закон дает собственнику право пользоваться заложенным имуществом, и договор не должен вводить ограничение, которого нет в законе.
Отсутствие запрета в правилах льготных программ
Еще один весомый аргумент в пользу заемщика — это содержание самих правил государственных программ. Ни в правилах «Семейной ипотеки», ни в условиях других льготных ипотечных программ нет прямого запрета на сдачу приобретенного жилья в аренду. Цель программы — поддержка семей в приобретении жилья, но это не накладывает на собственника обязательства проживать в квартире лично.
Таким образом, ссылка банка на нарушение правил программы не имеет под собой законных оснований. Запрет, как правило, является исключительно инициативой самого банка, прописанной в договоре, и его законность, как было показано выше, сомнительна.
Что делать, если в договоре есть пункт о согласии банка?
Даже если в договоре прописана не прямой запрет, а необходимость получения согласия банка на сдачу квартиры, одностороннее повышение ставки в несколько раз в случае нарушения этого пункта является несоразмерной санкцией. Подобные действия также могут быть оспорены в суде как ущемление прав потребителя.
В итоге, с юридической точки зрения, позиция заемщика выглядит значительно сильнее. Право собственности и нормы Закона «О защите прав потребителей» имеют приоритет над условиями договора, которые ухудшают положение гражданина.
Позиция банка основывалась на двух аргументах. Во-первых, в кредитном договоре содержался пункт, согласно которому заемщик не имел права сдавать квартиру в аренду без предварительного письменного согласия банка до момента снятия обременения. Во-вторых, банк утверждал, что цель программы «Семейная ипотека» — это улучшение жилищных условий семьи заемщика, а не получение им коммерческой выгоды от сдачи недвижимости. Следовательно, использование квартиры для аренды является нецелевым. Заемщик с позицией банка не согласился и обратился в суд.
Чтобы понять, кто прав в этой ситуации, необходимо обратиться к законодательству.
Что говорит закон о правах собственника
Ключевой аспект заключается в правовом статусе ипотечного жилья. С момента государственной регистрации права собственности квартира принадлежит заемщику, а не банку. Ипотека по своей сути является лишь залогом, то есть способом обеспечения обязательств заемщика по возврату кредита.
Закон наделяет собственника тремя основными правомочиями: владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Сдача жилого помещения внаем — это один из законных способов реализации права пользования. Квартира при этом продолжает использоваться по своему прямому назначению — для проживания людей, поэтому утверждение банка о нецелевом использовании выглядит несостоятельным.
Приоритет закона над договором
Важно понимать, что условия кредитного договора не могут противоречить действующему законодательству или ухудшать положение потребителя по сравнению с нормами закона. Статья 16 Закона «О защите прав потребителей» прямо указывает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Существует устоявшаяся позиция Роспотребнадзора, подтвержденная практикой Верховного Суда: включение в кредитный договор условия, которое запрещает заемщику сдавать заложенную квартиру внаем, является ущемлением его прав как потребителя. Закон дает собственнику право пользоваться заложенным имуществом, и договор не должен вводить ограничение, которого нет в законе.
Отсутствие запрета в правилах льготных программ
Еще один весомый аргумент в пользу заемщика — это содержание самих правил государственных программ. Ни в правилах «Семейной ипотеки», ни в условиях других льготных ипотечных программ нет прямого запрета на сдачу приобретенного жилья в аренду. Цель программы — поддержка семей в приобретении жилья, но это не накладывает на собственника обязательства проживать в квартире лично.
Таким образом, ссылка банка на нарушение правил программы не имеет под собой законных оснований. Запрет, как правило, является исключительно инициативой самого банка, прописанной в договоре, и его законность, как было показано выше, сомнительна.
Что делать, если в договоре есть пункт о согласии банка?
Даже если в договоре прописана не прямой запрет, а необходимость получения согласия банка на сдачу квартиры, одностороннее повышение ставки в несколько раз в случае нарушения этого пункта является несоразмерной санкцией. Подобные действия также могут быть оспорены в суде как ущемление прав потребителя.
В итоге, с юридической точки зрения, позиция заемщика выглядит значительно сильнее. Право собственности и нормы Закона «О защите прав потребителей» имеют приоритет над условиями договора, которые ухудшают положение гражданина.
Наш адрес: г. Набережные Челны, ТЦ "Палитра" 6 этаж, офис 28 и 30
Тел: +7 (909) 310-97-82
WhatsApp: https://wa.me/79093109782
Тел: +7 (909) 310-97-82
WhatsApp: https://wa.me/79093109782