В 2025 году налоговая служба активно ищет «теневых» арендодателей, чтобы выявить тех, кто не платит налоги с доходов от сдачи жилья. Вот основные способы, которыми ФНС узнает о вашей квартире и доходах:
Первое — это банковские переводы. Если арендатор платит вам на карту, налоговая видит регулярные поступления. Особенно подозрительны одинаковые суммы каждый месяц или переводы от юридических лиц, которые обязаны отчитываться о своих расходах. Например, Ирина из Санкт-Петербурга получала по 40 тысяч рублей ежемесячно, и через полгода налоговая насчитала ей долг в 62 тысячи рублей за налог и штрафы.
Второе — проверка базы Росреестра. Если у вас есть две или более квартиры, а в декларации нет доходов от аренды, это повод для проверки. Даже если вторая квартира не сдается, лучше подать «нулевую» декларацию, чтобы снизить риски.
Третье — это соседи-информаторы. Многие доносят в налоговую о шумных вечеринках или конфликтах с арендаторами. Например, в Новосибирске соседка отправила видео, как арендаторы выносят мебель, что привело к проверке и штрафу в 200 тысяч рублей.
Четвертое — миграционный учет. Если в квартире живут мигранты, они обязаны встать на учет, а эти данные автоматически передаются в ФНС. За нарушение правил регистрации грозит штраф до 7 тысяч рублей.
Пятое — мониторинг объявлений на сайтах типа Avito и ЦИАН. Даже если вы удалите объявление, его копия может остаться в кэше поисковиков, и налоговая сможет его обнаружить.
Что будет, если не платить налоги? За просрочку подачи декларации или неуплату НДФЛ предусмотрены штрафы и пени. Например, за просрочку декларации — 5-30% от суммы налога, минимум 1000 рублей. За уклонение в крупном размере — штраф до 300 тысяч рублей или лишение свободы до одного года.
Как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов? Есть три рабочих схемы:
Первая — статус самозанятого. Налог всего 4%. Условия — доход до 2,4 миллиона рублей в год, сдача только жилых помещений. Регистрация через приложение «Мой налог», выдача чеков арендаторам. Преимущества — не нужно подавать декларацию, отсутствуют страховые взносы.
Вторая — патент для ИП. Стоимость зависит от региона, например, в Москве за квартиру 50 квадратных метров — около 60 тысяч рублей в год. Платите 6% от потенциального дохода, который рассчитывает ФНС, независимо от фактической прибыли.
Третья — договор с юридическим лицом. Тогда компания выступает налоговым агентом и удерживает 13% НДФЛ за вас. В договоре обязательно укажите, что арендатор удерживает налог из арендной платы.
Если налоговая уже прислала требование, проверьте расчеты через личный кабинет на сайте nalog.ru, запросите акт сверки и, при необходимости, подайте возражение или оспорьте сумму в суде. Например, можно написать: «Прошу отменить доначисление НДФЛ за 2024 год в сумме 85 тысяч рублей, так как…» и приложить подтверждающие документы.
Чтобы не бояться проверок и спокойно сдавать квартиру, рекомендуется легализовать доход — например, зарегистрироваться как самозанятый или оформить патент. Также важно контролировать арендаторов и избегать конфликтов, а все документы — договоры, чеки, расписки — хранить минимум пять лет, чтобы защититься при возможных спорах с налоговой.
Первое — это банковские переводы. Если арендатор платит вам на карту, налоговая видит регулярные поступления. Особенно подозрительны одинаковые суммы каждый месяц или переводы от юридических лиц, которые обязаны отчитываться о своих расходах. Например, Ирина из Санкт-Петербурга получала по 40 тысяч рублей ежемесячно, и через полгода налоговая насчитала ей долг в 62 тысячи рублей за налог и штрафы.
Второе — проверка базы Росреестра. Если у вас есть две или более квартиры, а в декларации нет доходов от аренды, это повод для проверки. Даже если вторая квартира не сдается, лучше подать «нулевую» декларацию, чтобы снизить риски.
Третье — это соседи-информаторы. Многие доносят в налоговую о шумных вечеринках или конфликтах с арендаторами. Например, в Новосибирске соседка отправила видео, как арендаторы выносят мебель, что привело к проверке и штрафу в 200 тысяч рублей.
Четвертое — миграционный учет. Если в квартире живут мигранты, они обязаны встать на учет, а эти данные автоматически передаются в ФНС. За нарушение правил регистрации грозит штраф до 7 тысяч рублей.
Пятое — мониторинг объявлений на сайтах типа Avito и ЦИАН. Даже если вы удалите объявление, его копия может остаться в кэше поисковиков, и налоговая сможет его обнаружить.
Что будет, если не платить налоги? За просрочку подачи декларации или неуплату НДФЛ предусмотрены штрафы и пени. Например, за просрочку декларации — 5-30% от суммы налога, минимум 1000 рублей. За уклонение в крупном размере — штраф до 300 тысяч рублей или лишение свободы до одного года.
Как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов? Есть три рабочих схемы:
Первая — статус самозанятого. Налог всего 4%. Условия — доход до 2,4 миллиона рублей в год, сдача только жилых помещений. Регистрация через приложение «Мой налог», выдача чеков арендаторам. Преимущества — не нужно подавать декларацию, отсутствуют страховые взносы.
Вторая — патент для ИП. Стоимость зависит от региона, например, в Москве за квартиру 50 квадратных метров — около 60 тысяч рублей в год. Платите 6% от потенциального дохода, который рассчитывает ФНС, независимо от фактической прибыли.
Третья — договор с юридическим лицом. Тогда компания выступает налоговым агентом и удерживает 13% НДФЛ за вас. В договоре обязательно укажите, что арендатор удерживает налог из арендной платы.
Если налоговая уже прислала требование, проверьте расчеты через личный кабинет на сайте nalog.ru, запросите акт сверки и, при необходимости, подайте возражение или оспорьте сумму в суде. Например, можно написать: «Прошу отменить доначисление НДФЛ за 2024 год в сумме 85 тысяч рублей, так как…» и приложить подтверждающие документы.
Чтобы не бояться проверок и спокойно сдавать квартиру, рекомендуется легализовать доход — например, зарегистрироваться как самозанятый или оформить патент. Также важно контролировать арендаторов и избегать конфликтов, а все документы — договоры, чеки, расписки — хранить минимум пять лет, чтобы защититься при возможных спорах с налоговой.
Для записи на бесплатную консультацию переходите по ссылке ниже или звоните:
Наш адрес: г. Набережные Челны, ТЦ "Палитра" 6 этаж, офис 23 и 30
Тел: +7 (909) 310-97-82
WhatsApp: https://wa.me/79093109782
Наш адрес: г. Набережные Челны, ТЦ "Палитра" 6 этаж, офис 23 и 30
Тел: +7 (909) 310-97-82
WhatsApp: https://wa.me/79093109782